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配偶者に居住用不動産を贈与したときの贈与税控除 (2021.09.15)

 

 

 

≪目次≫
1.制度の概要
2.適用となる要件
2-1.手続きに必要な書類
2-2.注意点
3.メリット
4.デメリット

 

2019年7月1日から相続法改正によって新たな方策がスタートしました。

その中でも今回は、夫婦の間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除についてお話ししていきます。

過去にもいくつかトピックスを取り上げておりますが、今回は配偶者居住権の具体的な制度概要と手続方法について取り上げていきます。

関連トピックスはこちら⇒
【「配偶者居住権」の施行とその効果】
【配偶者居住権と遺産分割又は遺産分割対策】
【配偶者居住権を使った相続税の節税対策】

婚姻期間が長く、老後のことも考えて配偶者へ不動産を生前贈与しておきたいと考えている方はぜひご一読ください!

 

1.制度の概要

通常、贈与税は110万円を超える部分については、課税されてしまいますが、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという制度が誕生しました

基礎控除110万円と合わせると、2,110万円まで贈与税がかからないということになり、非常にお得感のある制度となっております。

 

2.適用となる要件

 

①婚姻期間が20年以上あること
②居住用不動産またはその不動産の取得資金の贈与であること
③贈与を受けた翌年の3/15までに入居し、引き続き居住すること
※売却すると制度の適用がなくなる可能性があります
④申告
➄過去にこの制度を使ったことが無いこと

 

2-1.手続きに必要な書類

 

●財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作られた戸籍謄本or抄本

●財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作られた戸籍の附票の写し

●居住用不動産の登記事項証明書その他の書類で贈与を受けた人がその居住用不動産を取得したことを証明するもの

※金銭ではなく居住用不動産の贈与を受けた場合は、その不動産の固定資産評価証明書なども必要となります。

 

2-2.注意点

贈与税がかからなくても申告は必要

申告義務漏れとして無申告加算税などのペナルティを支払うリスクがあります

 

配偶者からの贈与を特定財産と扱うことができるのは一度限り

住宅を2分の1ずつに分けて毎年贈与したとしても、最初の一度のみが対象となります

 

3.メリット

贈与税がかからないことに加え、相続税もかかりません

贈与から3年以内に贈与者が亡くなった場合、通常は特別受益として相続財産に持ち戻しが必要になりますが、この制度を利用することで持ち戻しが免除されます

また、住宅取得資金を贈与した場合は、不動産取得税や登録免許税がかかりません

※居住用不動産を贈与した場合は、不動産取得税と登録免許税がかかります。

 

4.デメリット

・小規模宅地の特例が使えない(生前の贈与のため)

→相続で不動産を取得した場合、要件を満たせば宅地が80%減額になる特例を利用することができ、相続税の節税になりますが、この制度を利用すると生前の贈与になってしまうため特例の適用はありません。

 

遺留分の計算では免除されないため、法定相続人の慰留分を侵害している場合は注意が必要

→ただし、贈与が相続開始前より10年前であれば加算されません

 

 


婚姻期間が20年を超える夫婦間の居住用不動産の贈与の制度についてお話しさせていただきました。

メリットもあればデメリットもあるので、ご自身の場合制度を活用すべきなのか否か、判断が難しいところもあるかと思います。

相続手続・生前対策をお考えの方は、渋谷区マークシティ、目黒区学芸大学駅の司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、まずはお気軽にご相談ください。

 

 

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遺産分割時に換価分割を検討する際の注意点 (2021.09.03)

 

 

 

 

換価分割の定義

以前のトピックスにおいて、遺産分割方法について、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の方法があるとお伝え致しました。

遺産分割に関するトピックスはこちら
【遺産分割の方法】
【遺産分割の優先順位】
【遺産分割協議と行方不明者】
【遺産分割と相続時精算課税制度を利用した贈与】

今回は、良く質問される換価分割について取り上げたいと思います。

換価分割とは、対象となる遺産(不動産や株)を換価(お金に変える事)して、そのお金を予め定めた分配比率に応じて分割することをいいます。

ただし、この定義を誤ってしまうとトラブルになる可能性もありますので注意が必要です。

前述の通り、『今ある遺産をお金に変えて分割する』が換価分割の趣旨ですから、将来、またはいつか売却してお金に変わったら分配すればいいや、とのあいまいな形で手続きを終えてしまいますと、虚偽の遺産分割・虚偽の相続登記・贈与税の課税リスクが浮上してきます

 

下の相関図をご覧ください。

ご相談者の長男からは次のように相談を受けました。

 

田舎にある父の遺産としての自宅は、現在母が住んでいるから、まだ売却は出来ないけれど、いずれ母も一人暮らしが限界になることだし、その際は売却して、3人で売却代金を法定相続分通りに分配しよう。

但し、母の名義に相続登記を入れてしまうと、認知症になった場合スムーズに売却手続きが出来ないと聞いたから、登記名義は一旦長男である僕が代表して名義を貰っておこう。

先生、この内容はネットで調べたら換価分割という方法だと思いますが、これで手続きしてもらえますか?

 

さて、このご相談者の考え、皆さんはどう思われますか?

 

換価分割を検討する際の注意点

上記のご相談内容は、実は換価分割とは言えません。

なぜなら、『対象となる遺産を速やかに換価する作業をしていないから』です

将来売るべき時が来たら売って、売却益を法定相続分通り分配するという点では換価分割と性質上似ているとは言えますが、これは単に売れるまで一旦登記名義を預かるだけの行為であり、売却時期についても見込みが無い為、換価分割とは呼ぶことができないのです。

更に、税務上においても、本来すぐさま売却してその売却益を分配すべきであるのに、5年も10年もその行為をせずに登記名義を預かる事自体がもはや、『他の相続人にお金を分配する債務を免除してもらっている行為』と同視することができ、他の相続人から登記名義を預かった贈与税が課せられる可能性があります。

もちろん、法務局の登記においても同じことが言え、一旦便宜上登記名義を預かるということは換価分割が成立しておらず虚偽の登記になる為、登記申請を取り下げて下さいと法務局に指示される可能性があります。

 


このように、換価分割は解釈を間違えてしまいますと、課税のリスクが生じ、また、登記手続きも受理されない危険性が生じてきます。

当法人では、様々な遺産分割に精通した専門チームがリスクが無く希望通りの遺産分割をご提案させていただきます。

相続手続・生前対策をお考えの方は、渋谷区マークシティ、目黒区学芸大学駅の司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、まずはお気軽にご相談ください。

 

 

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