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所有者の住所が異なる相続登記 (2020.07.14)

【所有者の住所が異なる相続登記 ~被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が異なる場合~】

 

相続が発生して、相続による不動産の名義変更の準備を始めたところ、不動産の所有者の登記簿上の住所が亡くなった時点での住所と一致しない、というケースがよくあります。

この様な場合は、通常よりも複雑な確認作業を必要とします。今回はこの確認作業の流れと必要な書類について取り上げてみましょう。

 

前提:住所変更登記は不要

不動産の所有者Aさんがご存命の場合、例えば売却や贈与等でその物件を手放す事になったタイミングで、住所の変更があれば変更登記をしなければなりません。

しかし相続に限り、変更登記をしないまま所有者が亡くなった場合は、あえて亡くなった時の住所に変更する必要はありません。

 

・被相続人と登記上の所有者が同一人物であることの証明は必要

ただし、その住所のまま相続登記をしようとした時、過去に住所移転をした経緯を知らない法務局の登記官からすると、登記簿上のAさんが、違う住所で亡くなったAさんと同一人物かどうか、一見すると判断がつきません

そのため、亡くなったAさんがその不動産の所有者であったことを証明する必要があります。

具体的には以下の順序に従って確認作業を進めていきます。

 

1.被相続人の戸籍(本籍地)を確認する

所有者となる被相続人Aさんの出生から死亡までの全戸籍において本籍地を確認し、登記簿上の住所と合致するかをチェックします。これは、過去の登記法において、登記をする際に本籍地を住所として登記していた時期があったためです。
(現在は本籍地ではなく、住所により登記します。)

合致する本籍地の記載がある戸籍があれば、その戸籍をもって、Aさんが不動産の所有者で間違いないことを証明することができます。

 

2.住民票の除票や戸籍の附票の除票の住所を確認する

被相続人Aさんの住民票の除票戸籍の附票の除票改製原附票を含む)に記載されている、現住所より以前の住所等を確認します

もし、登記簿上記載されている住所と同じものがあれば、それらを添付して登記手続きを進めることができます。

※住民基本台帳施行令の一部改正(令和元年6月20日施行)により、現在の戸籍の附票の除票及び住民票の除票の保存期間は5年間から150年間に延長されました。しかし、それ以前に保存期間を経過してしまっているものは、交付を受けられないため注意してください。

 

3.所有権に関する被相続人名義の登記済証を提供する

上記1,2で住所がつながらない場合において、所有権に関する被相続人Aさん名義の登記済証を添付すればよいことになりました。
(平成29年3月23日民二第175号通達)

登記済証とはいわゆる権利証のことです。登記済証はこの世に一つしか存在せず、しかも、基本的に所有者自身が保管しているものです。

よって、この書類の提供があれば、登記簿上の所有者Aさんと被相続人Aさんが同一人物であるとしてもよいだろう、という趣旨になります。

 

4.登記簿上の住所を管轄する役所に、不在籍証明書・不在住証明書の請求をする

上記1~2によっても登記簿上の住所に合致する記載が一切見当たらず、かつ3によることもできない場合は、不在籍証明書・不在住証明書・相続人全員で作成した上申書などを管轄法務局へ提出する方法が考えられます。

※個々のケースで何を提出すべきかは、管轄法務局での取り扱いを事前に確認する必要があります。

 

本来、住所変更登記は所有者が生前に行うべきものなのですが、手間や費用がかかるため、実際には放置している方が多いのが現状です。

今回ご紹介したのはほんの一例であり、相続手続きには複雑な確認作業を要する場合が多くございます。相続による不動産の名義変更をされる場合は、専門家に相談することをお勧め致します。

どうぞお気軽に司法書士法人鴨宮パートナーズまでご相談ください。

 

 

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